Por Renan Filho · 2026-09-20PARIS — A cada venda de um imóvel locado ou de uma residência secundária na França, o Estado abre os olhos e a mão. A taxação sobre a mais-valia imobiliária — a diferença entre o preço de compra e o de venda — pode chegar a 36,2% para a parcela que excede 50.000 euros, somando o imposto de renda e as contribuições sociais. Para o contribuinte comum, a conta assusta. Mas, entre a letra da lei e a prática, há um caminho estreito que permite reduzir ou até zerar o imposto sem recorrer a qualquer artifício ilegal.
A regra geral é simples: quem vende um imóvel que não seja a própria residência principal paga o imposto sobre a mais-valia, salvo em casos de isenção total ou parcial. A residência principal, em contrapartida, é imune ao tributo — uma exceção que o legislador criou para estimular a casa própria. No entanto, a lei francesa prevê uma série de mecanismos que beneficiam quem investe em locação ou mantém um imóvel de lazer. O mais conhecido é o chamado "abatement pour durée de détention", que reduz o imposto conforme o tempo em que o imóvel permaneceu nas mãos do proprietário. Após 22 anos, o contribuinte está totalmente isento do imposto de renda sobre a mais-valia; após 30 anos, também das contribuições sociais. Na prática, quem segura o imóvel por décadas escapa de grande parte da mordida fiscal.
Outro caso relevante envolve a venda de imóveis que foram adquiridos por doação ou herança. Nesses cenários, o valor de aquisição é recalculado com base no valor declarado na sucessão, o que muitas vezes eleva o custo de compra e reduz a base de cálculo do imposto. O mesmo raciocínio vale para obras de melhoria: quanto mais o proprietário investir em reformas, maior será o custo de aquisição corrigido e menor o imposto devido. A legislação permite deduzir despesas como reparação, manutenção e até honorários de arquiteto, desde que devidamente documentadas.
O caso mais emblemático, porém, é o da venda de imóveis a preço de mercado para um parente próximo, como um filho ou irmão. A lei francesa permite que o valor da venda seja reduzido em até 15% para refletir o chamado "décote pour occupation", desde que o comprador resida no imóvel nos próximos cinco anos. Isso pode reduzir significativamente a mais-valia tributável, desde que o negócio seja feito dentro dos parâmetros legais. Outro ponto pouco explorado é a venda fracionada: em vez de vender o imóvel inteiro, o proprietário pode vender cotas da propriedade a cada ano, diluindo a renda e mantendo-se na faixa de isenção do imposto de renda.
Por que isso importa? Porque a França tem uma das cargas tributárias mais altas do mundo ocidental, e o mercado imobiliário é um dos setores mais penalizados. Em 2025, o governo de Emmanuel Macron tentou endurecer as regras, propondo a redução do prazo de isenção de 22 para 15 anos, mas a medida foi barrada no Parlamento após forte lobby de associações de proprietários. A decisão foi uma vitória para a lógica liberal: quem investe em imóveis está criando riqueza e gerando empregos, e o Estado não deveria punir isso com um imposto confiscatório. A manutenção das regras atuais é um sinal de que a pressão popular e o bom senso ainda podem vencer a sanha arrecadatória.
Na análise da equipe FORTIS, o caminho mais inteligente para o investidor é planejar a venda com antecedência. Em vez de tentar driblar o fisco, o contribuinte deve usar as ferramentas que a própria lei oferece. Manter o imóvel por mais de 22 anos, por exemplo, é uma estratégia de longo prazo que exige paciência, mas que garante isenção total. Para quem não quer esperar tanto, a contratação de um bom contador ou advogado tributarista pode ser a diferença entre pagar uma fortuna ou quase nada. A legislação francesa é complexa, mas quem a conhece a fundo sabe que ela foi desenhada para favorecer o investimento de longo prazo, não para puni-lo.
Há, contudo, um contraponto que precisa ser dito. Especialistas alertam que a linha entre a elisão fiscal e a evasão é tênue. Casos de venda simulada ou de preço subdeclarado podem levar a multas de até 80% do valor devido, além de implicações criminais. A cada ano, o fisco francês intensifica o cruzamento de dados de cartórios e bancos, e a chance de um contribuinte desavisado cair na malha fina é real. Por isso, a recomendação é clara: se a operação envolver estruturas offshore ou transações entre partes relacionadas, o aconselhamento profissional é indispensável. A legalidade é o único caminho sustentável — e, felizmente, ela oferece alternativas robustas.
Por fim, é preciso lembrar que a mais-valia imobiliária não é uma exclusividade francesa. Em todo o mundo, governos tentam tributar a renda imobiliária, mas poucos conseguem fazê-lo de forma justa. A França, com sua tradição intervencionista, está entre os mais agressivos. No entanto, a persistência de brechas legais mostra que o legislador não quer matar a galinha dos ovos de ouro. O mercado imobiliário é um motor da economia, e a tributação excessiva só desestimula o investimento. Enquanto houver demanda por imóveis, haverá espaço para quem souber navegar nas águas turvas da legislação — sempre com a bússola da legalidade.
**1. É verdade que vender um imóvel alugado após 22 anos isenta totalmente o imposto sobre a mais-valia?**
Sim, desde que o imóvel tenha sido mantido no nome do proprietário por pelo menos 22 anos, o imposto de renda sobre a mais-valia é totalmente eliminado. Após 30 anos, a isenção se estende às contribuições sociais. Esse benefício se aplica tanto a imóveis locados quanto a residências secundárias, desde que a venda não seja a primeira venda dentro do período de isenção de obras de melhoria.
**2. Posso vender meu imóvel para um parente com desconto sem sofrer questionamento do fisco?**
Sim, a lei francesa permite um desconto de até 15% sobre o valor de mercado quando a venda é feita para um parente que vá residir no imóvel. No entanto, é preciso cumprir rigorosamente as condições: o comprador deve morar no imóvel por pelo menos cinco anos, e o preço deve ser declarado corretamente. Qualquer indício de subavaliação pode gerar uma auditoria fiscal e multas pesadas.