Por Renan Filho · 2026-09-20A visão dominante nos jornais parisienses é de que o imobiliário na Île-de-France entrou em um poço sem fundo. Mas os números reais contam outra história. Um levantamento cruzado da plataforma Meilleurs Agents com dados notariais da Chambre des Notaires de Paris, divulgado em meados de setembro, mostra que, em 200 comunas analisadas, o preço médio do metro quadrado recuou 7,2% em relação ao pico de julho de 2023. A queda, no entanto, não é generalizada: em 58 comunas, os preços já voltaram a subir nos últimos 60 dias. O discurso de pânico serve a interesses regulatórios — não ao mercado.
O que realmente aconteceu? A alta histórica dos juros pelo Banco Central Europeu (BCE), que levou a taxa básica a 4,5% ao ano entre setembro de 2023 e junho de 2024, comprimiu o crédito imobiliário. O número de financiamentos aprovados na França caiu 38% no acumulado de 2023. Mas, desde que o BCE iniciou o ciclo de cortes em junho passado, com uma redução de 0,25 ponto percentual, o crédito voltou a fluir. Dados da Banque de France indicam que, em agosto de 2024, o volume de novos empréstimos para habitação cresceu 11% em relação ao mesmo mês de 2023. O mercado não quebrou — ele se ajustou.
Os preços nominais caíram, mas o poder de compra, corrigido pela inflação, ficou quase estável. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) na Zona do Euro subiu 2,2% no último ano, enquanto os preços dos imóveis na região metropolitana de Paris caíram em termos nominais — o que significa que, em termos reais, a desvalorização é bem menor. Para o comprador que conseguiu crédito, o custo real do imóvel pouco mudou. O que mudou foi a expectativa: o medo de comprar no topo cedeu lugar à percepção de que o ajuste já ocorreu.
Por que isso importa? Porque a Île-de-France concentra 30% do PIB francês e abriga 12 milhões de habitantes. Qualquer movimento no mercado imobiliário local tem efeito cascata sobre o crédito, o consumo e, principalmente, sobre a arrecadação municipal. Comunas como Nanterre, Créteil e Montreuil viram os preços caírem até 12%, mas o número de transações cresceu 15% nos últimos 90 dias. Em nota técnica publicada em seu site, a FNAIM (Federação Nacional de Imobiliária) afirmou que “o mercado está encontrando um novo equilíbrio, com maior volume e preços mais realistas”. Ou seja, o que os alarmistas chamam de crise, o mercado chama de correção.
A análise FORTIS é clara: o problema não está no mercado, mas no Estado. A legislação francesa de controle de aluguéis, a chamada “encadrement des loyers”, combinada com a alta carga tributária sobre transações imobiliárias (cerca de 8% a 10% do valor do imóvel entre taxas de registro e notário), artificialmente reduz a liquidez. Quando o crédito aperta, essas amarras burocráticas amplificam a queda. A solução não é mais regulação, e sim menos: redução de impostos sobre compra e venda, flexibilização do controle de aluguéis e desburocratização das licenças de construção. Em um relatório de julho de 2024, o Institut des Libertés — think tank liberal francês — recomendou justamente a eliminação gradual do encadrement para as comunas com mais de 200 mil habitantes, medida que, segundo o instituto, “reduziria a volatilidade dos preços em até 30% nos ciclos de aperto monetário”.
O contraponto vem dos mesmos dados. Algumas comunas, como Saint-Denis e Aubervilliers, registraram quedas superiores a 15% no preço do m2 desde o pico. A explicação não é apenas o juro alto, mas a deterioração da segurança pública e a fuga de famílias de classe média para áreas mais periféricas. Em nota divulgada no jornal Le Parisien, o prefeito de Saint-Denis, Mathieu Hanotin, culpou “a especulação e a falta de políticas habitacionais”. Mas a verdade, mostram os números, é que onde o Estado é mais ausente — na segurança e na infraestrutura — o mercado reage de forma mais agressiva. O mercado não falha: ele precifica riscos reais. O que falta é o Estado fazer sua parte básica.
Para o investidor, o cenário é de oportunidade. Com juros em trajetória de queda — o mercado futuro já precifica uma taxa básica do BCE em 3,5% até o fim de 2025 — e com preços corrigidos entre 7% e 15%, a relação preço/aluguel volta a patamares atraentes. Em comunas como Noisy-le-Grand e Cergy, o rendimento bruto com aluguel já ultrapassa 5,5% ao ano, contra 3,8% no pico de 2022. O capital volta a fluir para onde há retorno. O mercado, como sempre, se autorregula.