Por Renan Filho · 2026-09-20A pressão sobre os preços dos imóveis em Berlim atingiu um ponto crítico. Dados oficiais do Senado da capital alemã, divulgados em setembro de 2026, mostram que o aluguel médio por metro quadrado subiu 18% nos últimos dois anos, mesmo com o congelamento decretado em 2025. O resultado é um mercado cada vez mais disfuncional, onde a oferta encolheu 12% e a fila de espera por apartamentos populares supera 200 mil famílias.
O tema domina a corrida eleitoral para o parlamento regional, marcada para outubro. Em pesquisa do instituto Forsa, publicada pelo jornal Berliner Morgenpost, 73% dos eleitores consideram a habitação a questão mais urgente. Partidos de esquerda, como Die Linke e os Verdes, prometem ampliar o controle estatal, enquanto liberais e conservadores pregam desregulamentação e incentivos à construção privada. O impasse reflete uma verdade incômoda: a intervenção governamental agravou o problema.
Por que isso importa para a França? O país vizinho enfrenta dinâmica similar. Em Paris, o índice de preços imobiliários do INSEE registrou alta de 9% em 2026, e o governo francês discute novas medidas de controle de aluguéis. Deputados do partido Renaissance, em declaração à imprensa, citaram Berlim como “exemplo do que não fazer”. O economista Pierre-André Chiappori, em artigo no Le Figaro, alertou que o teto de aluguéis reduz a oferta e transfere custos para inquilinos informais.
A análise FORTIS aponta que a raiz do problema está na restrição à oferta. Em Berlim, o zoneamento rígido e a morosidade nas licenças de construção limitam a entrada de novos imóveis. Dados da Câmara de Arquitetos da Alemanha indicam que o tempo médio para aprovar um projeto subiu de 14 para 26 meses desde 2020. Enquanto isso, a demanda cresce com o aumento populacional e a migração para a capital. A solução liberal clássica – simplificar regras, reduzir impostos sobre propriedade e garantir direitos de construção – é sistematicamente ignorada pelos políticos que preferem o discurso fácil do controle de preços.
O contraponto vem de setores que defendem a intervenção. Em nota oficial, o partido Die Linke afirmou que “apenas o Estado pode garantir moradia acessível” e propôs a estatização de grandes imobiliárias. No entanto, a experiência berlinense desmente essa tese: desde 2021, a prefeitura comprou 15 mil apartamentos, mas a oferta total caiu porque a burocracia desestimulou novos projetos. A taxa de vacância na cidade é de apenas 0,8%, a menor da história, segundo o Instituto Imobiliário Alemão (IW).
Para a França, a lição é clara. Políticas de controle de aluguéis importadas de Berlim podem gerar o mesmo efeito colateral: escassez e mercado negro. Em entrevista à Rádio France Culture, o urbanista Alain Bertaud argumentou que “cidades que sufocam a construção com regras excessivas acabam expulsando a classe média”. O debate francês, porém, segue refém da ideologia. Enquanto partidos de direita propõem cortes de impostos e liberação de terrenos públicos, a esquerda insiste em tabelamentos que já fracassaram em Nova York e São Francisco.
A realidade berlinense expõe a falácia do “direito à cidade” sem produção. O preço do solo explodiu porque o Estado, ao tentar controlar tudo, paralisou o mercado. O resultado é uma cidade cada vez mais cara e excludente – exatamente o oposto do que os controladores prometem. Eleitores franceses, atentos ao desastre alemão, podem forçar uma mudança de rota nas urnas de 2027.
**1. Por que os aluguéis em Berlim continuam subindo apesar do controle de preços?** O congelamento de aluguéis reduziu o incentivo para novos investimentos e para a manutenção de imóveis existentes. Com a oferta estagnada e a demanda aquecida, a pressão se deslocou para o mercado informal e para os preços de imóveis novos, que não entram no teto. Além disso, a burocracia municipal atrasa licenças, impedindo a construção de unidades necessárias. Segundo o relatório do Deutsche Bank sobre habitação alemã, a política de controle gerou uma queda de 9% nos lançamentos imobiliários em Berlim entre 2023 e 2025.
**2. O que a França pode aprender com o caso alemão?** A principal lição é que controles artificiais de preço não resolvem a escassez; apenas a disfarçam. A França já discute medidas semelhantes, mas o exemplo de Berlim mostra que o caminho correto é desobstruir a oferta: simplificar licenças, reduzir impostos sobre construção e permitir maior densidade urbana. Em artigo na revista Politique Étrangère, o economista Jean-Marc Vittori destacou que “a habitação é um bem elástico; se o mercado for livre, a oferta responde”. Sem isso, a crise só se aprofunda.