Junts exige suspender desahucios de fondos buitre: ¿protección social o puerta al lawfare inmobiliario?

Junts per Catalunya ha registrado este jueves en el Congreso de los Diputados una proposición de ley que pretende suspender los desahucios de vivienda habitual cuando el inmueble pertenezca a un “fondo buitre”, término que el texto asocia a los grandes tenedores con fines de inversión especulativa. La iniciativa busca modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil para que, de forma cautelar, no se ejecuten lanzamientos hasta que el arrendatario pueda acceder a una alternativa habitacional digna, con un límite temporal de 18 meses prorrogables.

La portavoz adjunta de Junts en el Congreso, Pilar Calvo, explicó en declaraciones a RNE que “no se puede permitir que los fondos de inversión traten la vivienda como un activo financiero mientras las familias pierden su hogar”. La proposición, que ha sido remitida a la Mesa del Congreso para su calificación, cuenta con el apoyo del espacio de Sumar y de EH Bildu, pero genera dudas entre los socios de investidura del PSOE por sus posibles efectos sobre la inversión extranjera.

**Contexto: una crisis de vivienda que agita el tablero político**

El debate llega en un momento de máxima tensión en el mercado inmobiliario español. Según el 'Informe de Vivienda 2025' del Banco de España, los precios del alquiler han subido un 14,2% interanual en las grandes ciudades, mientras que la tasa de esfuerzo —porcentaje de renta dedicado al pago del alquiler— alcanza el 38,2% en los hogares con ingresos por debajo de los 30.000 euros anuales. Al mismo tiempo, los desahucios por impago de alquiler se situaron en 32.000 en el primer semestre de 2025, un 7% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos del Consejo General del Poder Judicial.

La figura del “fondo buitre”, aunque no tiene una definición legal precisa en el ordenamiento español, suele referirse en el discurso político a los fondos de inversión que adquieren carteras de vivienda a descuento, especialmente tras la crisis de 2008. El Ministerio de Vivienda, liderado por Isabel Rodríguez, estima que estos fondos poseen en torno a 180.000 viviendas en todo el territorio nacional, concentradas sobre todo en Madrid, Barcelona y la costa mediterránea.

**Por qué importa: seguridad jurídica versus intervención del mercado**

La proposición de Junts abre un conflicto de principios entre el derecho a la vivienda —recogido en el artículo 47 de la Constitución— y el derecho a la propiedad privada (artículo 33), así como la libertad de empresa en el marco de una economía de mercado (artículo 38). Para los liberales-conservadores, el texto supone un paso peligroso hacia la discriminación por razón de la personalidad del propietario, algo que choca con la igualdad ante la ley.

Desde FORTIS entendemos que la crisis de vivienda es real y que las soluciones de libre mercado —como la desregulación del suelo, la reducción de la burocracia urbanística y la liberalización de las licencias de obra— son las únicas que han demostrado aumentar la oferta y contener los precios a medio plazo. Pero también somos conscientes de que la intervención selectiva contra los fondos genera dos problemas inmediatos: primero, incentiva a los inversores a abandonar el mercado español, reduciendo aún más la oferta de alquiler; segundo, establece un precedente de lawfare que otros grupos políticos podrían extender a cualquier propietario considerado “especulador”.

**Análisis FORTIS: cuando la ideología choca con los datos**

Examinemos los números. Según un estudio de la Asociación Española de Gestores de Inversión Inmobiliaria (AEGIN), los grandes tenedores —incluyendo fondos, SOCIMIs y entidades financieras— representan apenas el 4,3% del parque total de viviendas en alquiler en España. La inmensa mayoría de los inquilinos españoles (un 80%) alquilan a pequeños propietarios particulares, jubilados o familias con una o dos viviendas. Esto significa que la medida de Junts, incluso si se aprobara, afectaría a una fracción muy reducida de los desahucios totales.

¿Qué ocurre con los 32.000 desahucios por alquiler del primer semestre de 2025? El Consejo General del Poder Judicial no desglosa a quién pertenece la vivienda ejecutada, pero las estimaciones del Banco de España sitúan en un 12% los lanzamientos que afectan a inmuebles de fondos de inversión. Esto da un número de aproximadamente 3.800 familias potencialmente beneficiadas por la moratoria propuesta. Dicho de otro modo, el 88% de los inquilinos en riesgo de desahucio no verían ningún cambio, porque su casero es un particular. Más que una política de vivienda, parece una medida de propaganda contra el capital financiero.

**Contrapunto: los argumentos del Ejecutivo y las dudas jurídicas**

Fuentes del Ministerio de la Presidencia, en conversación con 'El País', confirman que el Gobierno está “abierto a estudiar” la propuesta, pero advierten de que debería ser compatible con el derecho comunitario y la seguridad jurídica. El artículo 1 del Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos protege la propiedad privada, y una moratoria selectiva basada en la naturaleza del propietario podría ser recurrida ante el Tribunal de Estrasburgo.

Además, la Abogacía del Estado ya ha señalado en informes anteriores que las moratorias generales —como la que se aplicó durante la pandemia— son constitucionales solo si son temporales y proporcionadas. Pero una moratoria que distingue entre propietarios podría vulnerar el principio de igualdad. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 16/2024, estableció que cualquier trato diferenciado debe responder a una finalidad constitucional legítima y ser necesario y proporcionado. ¿Es proporcionado que un pequeño inversor que ha comprado un piso mediante un fondo de inversión —algo perfectamente legal— no pueda recuperar su propiedad mientras un particular sí?

**1. ¿Afectaría la medida a todos los desahucios o solo a los de fondos buitre?** Solo a aquellos en los que la vivienda sea propiedad de un “gran tenedor” considerado “fondo de inversión especulativo”. La proposición de Junts incluye una definición ambigua que el Gobierno tendría que desarrollar reglamentariamente, lo que genera inseguridad jurídica. Los pequeños propietarios particulares quedarían fuera, lo que podría desplazar la demanda de alquiler hacia el mercado informal o hacia los propios fondos, al encarecer el riesgo de invertir en vivienda.

**2. ¿Es constitucional prohibir un desahucio según quién sea el propietario?** Existen serias dudas. El Tribunal Constitucional ha reiterado que el derecho a la vivienda debe realizarse dentro del marco de la economía de mercado y con respeto a la propiedad privada. Una discriminación basada en la naturaleza jurídica del propietario —fondos versus particulares— debería superar un test de proporcionalidad muy estricto. La experiencia comparada, como los casos de Cataluña con las leyes de contenido social o el precedente de Nueva York con la 'Good Cause Eviction Law', muestra que estas medidas suelen generar largos litigios y, al final, son moduladas por los tribunales para evitar confiscaciones encubiertas.