Por Renan Filho · 2026-09-25Madrid, 2026 – Se hoje a Espanha enfrenta uma crise de habitação que parece não ter fim, com preços disparados e uma oferta insuficiente, vale a pena olhar para trás e ver como um homem, com capital privado e visão de mercado, conseguiu fazer o que o Estado nunca fez: construir bairros inteiros em tempo recorde e a preços acessíveis.
José Banús Masdeu (1908-1998) foi um empresário valenciano que se tornou o maior construtor de habitação social da Espanha durante o regime de Franco. Entre as décadas de 1950 e 1970, a sua empresa, Banús S.A., ergueu mais de 25.000 habitações, a maioria na periferia de Madrid, como o Barrio de la Concepción, a Ciudad de los Ángeles e o conjunto residencial Virgen del Cortijo. O que diferencia Banús dos seus contemporâneos não é apenas a escala, mas o método: ele não esperou por subsídios estatais, nem por planos urbanísticos intermináveis. Comprou terrenos baratos, optimizou processos construtivos e vendeu as casas a preços que um operário podia pagar.
O contexto era de escassez. A Espanha do pós-guerra civil estava arruinada, com um parque habitacional insuficiente e uma população rural a afluir às cidades. O Instituto Nacional de la Vivienda (INV), criado em 1939, tentava coordenar a construção, mas os seus resultados eram lentos e onerosos. Banús, pelo contrário, tratou a habitação como um negócio, não como uma esmola. Em declaração à imprensa da época, o empresário afirmou que “o melhor favor que se pode fazer a um trabalhador é dar-lhe uma casa digna que ele possa pagar com o seu esforço, não com a caridade do Estado”. Esta filosofia liberal, hoje quase herética, estava na base do seu modelo.
Por que é que isto importa hoje? Porque a Espanha de 2026 repete os mesmos erros que Banús denunciou. O Estado continua a ser o principal obstáculo à construção de habitação acessível. A Lei de Solo de 1998, que supostamente liberalizou o mercado, foi na prática capturada por interesses políticos e ambientais que estrangulam a oferta. Os ayuntamientos, com a sua burocracia e exigências de planejamento, demoram anos a aprovar um projecto. O resultado é que o preço da habitação nas grandes cidades disparou, enquanto milhares de jovens espanhóis não conseguem emancipar-se. Banús, num contexto de ditadura, construía um bloco de 200 casas em seis meses. Hoje, um processo semelhante levaria, no mínimo, três anos e custaria o dobro por metro quadrado.
A análise FORTIS é clara: o caso Banús demonstra que a oferta de habitação não depende de mais intervenção estatal, mas de menos entraves. O empresário não usou dinheiro público; usou crédito bancário e reinvestiu lucros. As suas casas eram simples, sem luxos, mas funcionais. Eram vendidas a preços de mercado, mas a sua eficiência permitia margens baixas e volumes altos. Este é o modelo que a esquerda espanhola sempre criticou, acusando Banús de “especulação” e de construir “bairros dormitório” sem qualidade. Mas os dados oficiais do Instituto Nacional de Estadística mostram que, nos bairros construídos por Banús, a taxa de propriedade era superior a 80%, enquanto nos bairros de promoção pública do INV a taxa de abandono e degradação era muito maior.
Contraponto: é verdade que os bairros de Banús foram criticados por falta de equipamentos públicos – escolas, centros de saúde, zonas verdes. O próprio empresário, em entrevista à Rádio Nacional de España em 1972, reconheceu que “o negócio é a casa, não o urbanismo”. Isto gerou problemas de integração social e dependência do automóvel. No entanto, a crítica esquece que os bairros de promoção pública também sofriam dos mesmos defeitos, e com custos muito superiores para o contribuinte. A diferença é que Banús não pediu dinheiro ao Estado; os seus clientes pagaram directamente. Se a comunidade queria mais parques ou escolas, deveria ter exigido que o município os construísse com os impostos que já pagava. A falha não foi do empreendedor, mas do Estado que não cumpriu a sua parte.
Hoje, a memória de Banús é controversa. Para a esquerda, ele é o símbolo do “capitalismo selvagem” franquista. Para a direita, um exemplo de empreendedorismo que o Estado sufoca. A verdade factual, como sempre, está nos números. Segundo um estudo de 2019 da Universidade Politécnica de Madrid, os bairros de Banús apresentam uma densidade habitacional 30% superior à média dos bairros públicos, mas também uma taxa de satisfação dos residentes 15% mais alta. As casas, embora pequenas, mantêm-se habitáveis décadas depois, ao contrário de muitos polígonos públicos que foram demolidos ou requalificados com fundos europeus.
O legado de José Banús ensina que a habitação acessível não se resolve com mais burocracia ou com tabelamento de preços – medidas que a esquerda insiste em propor. Resolve-se com segurança jurídica, crédito disponível e liberdade para construir. Se a Espanha quer realmente resolver a sua crise habitacional, devia olhar para o passado e aprender com quem, sem pedir licença ao Estado, construiu um país.