Por Renan Filho · 2026-09-24La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) confirmó este miércoles, mediante una nota informativa publicada en su sede electrónica, que los contribuyentes mayores de 65 años podrán donar su vivienda habitual a descendientes directos sin tributar por el IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial que se genere en la operación. La aclaración, solicitada por varias asociaciones de asesores fiscales tras la aprobación de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2026, resuelve una de las principales dudas que habían surgido en torno a la reforma del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Según el texto de la nota, consultado por FORTIS NEWS, la exención se aplica sobre la ganancia patrimonial que, en condiciones normales, estaría sujeta a tributación en el IRPF del donante. Hasta ahora, aunque existía la figura de la donación, el donante debía declarar como ganancia la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado en el momento de la transmisión, lo que generaba una factura fiscal que en muchos casos disuadía a las familias de realizar estas operaciones. Con la nueva interpretación de Hacienda, esa plusvalía queda exenta siempre que el inmueble constituya la vivienda habitual del donante y el donatario sea un descendiente directo —hijo, nieto o bisnieto—.
La medida no es un nuevo impuesto ni una amnistía fiscal, sino una rectificación técnica que alinea la norma con el espíritu del legislador. En la exposición de motivos de los Presupuestos de 2026, el Gobierno de coalición incluía una disposición adicional que instaba a la AEAT a «no gravar las transmisiones lucrativas de la vivienda habitual cuando el transmitente sea mayor de 65 años». Sin embargo, la redacción quedó ambigua y muchas delegaciones de Hacienda seguían liquidando el IRPF como si la exención no existiera. La nota de este miércoles unifica el criterio y obliga a todas las oficinas tributarias a aplicar la exención con carácter vinculante.
¿Por qué importa esta decisión? España es uno de los países de la OCDE con mayor presión fiscal sobre la vivienda. Según datos del Consejo General del Notariado, el coste fiscal medio de una donación de vivienda habitual entre padres e hijos puede alcanzar el 25% del valor del inmueble, sumando IRPF, plusvalía municipal y, en varias comunidades autónomas, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para una familia media, cuya vivienda habitual tiene un valor de 180.000 euros —la media nacional según el INE—, la factura podía superar los 45.000 euros. Con la exención confirmada por la AEAT, ese coste se reduce prácticamente a cero en el IRPF, aunque el donatario deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su comunidad autónoma.
Análisis FORTIS: la noticia es positiva, pero revela una realidad incómoda. El Estado español, que gasta mal y tributa demasiado, ha estado cobrando indebidamente un impuesto que el propio legislador pretendía eliminar. Durante meses, miles de familias mayores de 65 años evitaron donar sus viviendas por miedo a una factura fiscal que, según la interpretación de la propia Hacienda, nunca debió existir. Esto no es un acierto de la Administración, sino una corrección tardía de un error que ha paralizado el mercado inmobiliario y ha impedido a muchas personas mayores planificar su patrimonio de forma eficiente.
Desde una perspectiva liberal-conservadora, celebramos cualquier reducción de la presión fiscal sobre el patrimonio familiar. Sin embargo, no podemos ignorar que esta medida, aunque bienvenida, es insuficiente. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sigue siendo un gravamen confiscatorio que varía enormemente entre comunidades autónomas. En regiones como Cataluña o la Comunidad Valenciana, el tipo efectivo puede superar el 30% para donaciones directas, mientras que en Madrid está prácticamente bonificado al 99%. La desigualdad territorial sigue siendo un problema estructural que el Gobierno central no aborda, y que termina perjudicando a las familias que viven en comunidades con alta presión fiscal.
Contrapunto: fuentes del Ministerio de Hacienda, en declaraciones a la agencia Europa Press, han matizado que la exención no cubre el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la conocida plusvalía municipal— que sigue siendo exigible por los ayuntamientos. Tampoco se aplica a segundas residencias o inmuebles en alquiler. La medida solo beneficia a la vivienda habitual y siempre que el donante tenga 65 años o más. Para los menores de esa edad, la donación sigue generando una ganancia patrimonial sujeta a IRPF, lo que supone una discriminación por razón de edad que podría ser recurrible ante los tribunales.