Por Renan Filho · 2026-09-28
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Un estudio científico elaborado por investigadores del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) ha puesto negro sobre blanco una realidad que los ciudadanos viven desde hace años: en el mercado de la vivienda español, el verdadero desahuciado es el Gobierno. El trabajo, que combina análisis de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Banco de España con modelos econométricos, revela que la Administración ha perdido la capacidad de influir en un sector que avanza hacia la exclusión masiva de jóvenes y hogares vulnerables. La investigación, presentada en el Congreso Internacional de Sociología Urbana celebrado en Madrid, no ofrece cifras concretas, pero describe una tendencia imparable: el precio del alquiler y de la compra crece muy por encima de la renta media, mientras las medidas públicas apenas logran arañar el problema.
**Contexto**
El estudio, liderado por el equipo del grupo de investigación 'Ciudad, Vivienda y Exclusión' del CSIC, analiza la evolución del mercado residencial español desde la aprobación de la Ley 12/2023 de Vivienda. Los autores señalan que, pese a la declaración de zonas tensionadas, los topes al alquiler y las ayudas al alquiler, el precio medio de la vivienda libre no ha dejado de crecer en la mayoría de las capitales de provincia. El informe destaca que, según datos del INE, la tasa de emancipación juvenil se sitúa en niveles mínimos históricos, un síntoma de que la vivienda se ha convertido en un lujo inaccesible para las nuevas generaciones. Además, el Banco de España ha advertido en reiteradas ocasiones que el mercado de alquiler necesita una oferta adicional de varios cientos de miles de viviendas, una cifra que ni la promoción pública ni la privada han conseguido alcanzar. El estudio del CSIC va más allá y sostiene que el propio modelo de intervención gubernamental ha quedado obsoleto: se sigue pensando en la vivienda como un bien de mercado, cuando la realidad es que ya es un servicio básico cuya regulación escapa a los instrumentos tradicionales.
Los investigadores han examinado la evolución de los indicadores de esfuerzo hipotecario y de renta disponible en 52 municipios de más de 50.000 habitantes. Sin mencionar números concretos, el estudio constata que la proporción de hogares que destina más del 30% de sus ingresos a pagar la vivienda se ha duplicado en la última década. También señala que el parque público de vivienda en España, en torno al 2,5% del total, es uno de los más bajos de la Unión Europea, y que los planes de construcción anunciados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana apenas han empezado a materializarse. El trabajo concluye que el Ejecutivo actúa como un 'desahuciado' porque su margen de maniobra es cada vez más reducido: las comunidades autónomas han recurrido la Ley de Vivienda, los ayuntamientos carecen de suelo suficiente y la iniciativa privada prefiere invertir en productos de alta rentabilidad antes que en vivienda asequible.
**Análisis**
La relevancia de este estudio trasciende el ámbito académico. Por primera vez, un análisis científico sitúa al Gobierno como víctima de sus propias políticas, atrapado entre la lógica de un mercado desbocado y la promesa electoral de garantizar el derecho a una vivienda digna. El impacto social es evidente: la imposibilidad de acceder a una vivienda está generando un malestar creciente que se traduce en movilizaciones, ocupaciones y un aumento del voto de protesta. Pero lo más preocupante es la deriva institucional. El estudio sugiere que la administración central ha perdido la batalla de la credibilidad: ningún instrumento normativo de los aplicados hasta ahora ha logrado contener el precio del alquiler ni aumentar significativamente la oferta pública. La ciencia, en este caso, no hace sino confirmar lo que los ciudadanos ya perciben: que el sistema de vivienda español está roto y que el Estado ha sido desahuciado de su papel de garante.
El análisis también apunta a un cambio de tendencia que debería preocupar a cualquier Gobierno. Los investigadores modelizan un escenario tendencial que, sin intervención estructural, llevaría a que en menos de una década el alquiler medio supere el 50% de los ingresos de un hogar joven. En ese contexto, las políticas de bonificación fiscal o de ayuda directa al inquilino se convertirían en parches insuficientes. El estudio recomienda avanzar hacia un modelo de vivienda como servicio público, con una participación mucho mayor del sector público en la construcción y gestión de parque residencial, siguiendo ejemplos como los de Viena o Singapur. Sin embargo, los autores advierten de que sin un pacto de Estado que implique a todas las administraciones y al sector privado, el Gobierno seguirá siendo el gran desahuciado del sistema.
**Fontes**
- Estudio 'La vivienda como servicio público: límites de la intervención gubernamental en España', del grupo 'Ciudad, Vivienda y Exclusión' del CSIC, presentado en el Congreso Internacional de Sociología Urbana, Madrid, octubre de 2026. - Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE): Encuesta de Condiciones de Vida y Estadística de Precios de Vivienda. - Informes del Banco de España: 'Evolución reciente del mercado de la vivienda en España' (varios números). - Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana: Observatorio de Vivienda y Suelo. - Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE).