Vergesellschaftung in Berlin: Der Kampf um die Wohnungen und die Kosten des staatlichen Eingriffs

Die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin erreicht einen neuen Höhepunkt. Der rot-grün-rote Senat unter der regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) treibt ein Gesetz voran, das die Enteignung von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in der Stadt ermöglichen soll. Das Vorhaben stützt sich auf den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vom September 2021, bei dem 56,4 Prozent der abstimmenden Berliner für die Vergesellschaftung stimmten – allerdings bei einer Wahlbeteiligung von nur 37,5 Prozent. Die rechtliche Grundlage ist umstritten, denn das Grundgesetz schützt das Eigentum (Art. 14 GG) und erlaubt Enteignungen nur zum Wohl der Allgemeinheit und gegen angemessene Entschädigung.

Der Berliner Senat argumentiert, die Wohnungsnot sei so dramatisch, dass nur ein staatlicher Eingriff die Mietpreise stabilisieren könne. Die Stadt wächst jährlich um rund 40.000 Menschen, während der Neubau seit Jahren hinter dem Bedarf zurückbleibt. 2022 wurden nur rund 16.000 Wohnungen fertiggestellt – weit unter den von der Stadt selbst angestrebten 20.000. Die Vergesellschaftung soll angeblich die Spekulation eindämmen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Doch die Fakten sprechen eine andere Sprache.

Warum ist das wichtig? Die Berliner Vergesellschaftung ist ein Präzedenzfall für ganz Deutschland. Sollte das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand haben, könnten andere Städte wie Hamburg, München oder Köln ähnliche Schritte wagen. Das wäre ein massiver Eingriff in die Marktwirtschaft und ein Signal an Investoren, dass Eigentumsrechte in Deutschland nicht mehr sicher sind. Schon jetzt berichten Immobilienverbände von rückläufigen Investitionen in Berliner Neubauprojekte. Die Folge: weniger Wohnungen, steigende Mieten – das Gegenteil des erklärten Ziels.

**Analyse FORTIS** Die Vergesellschaftung ist ein klassisches Beispiel für staatliche Planwirtschaft, die in der Praxis scheitert. Die Stadt Berlin will rund 240.000 Wohnungen von Unternehmen wie Vonovia, Deutsche Wohnen und anderen enteignen – ein Marktwert von schätzungsweise 30 bis 40 Milliarden Euro. Die Entschädigung soll laut Gesetzesentwurf unter dem Verkehrswert liegen, was faktisch eine Teilenteignung darstellt. Das verletzt nicht nur Eigentumsrechte, sondern schafft auch Anreize für Unternehmen, sich aus dem Berliner Markt zurückzuziehen. Statt neuer Wohnungen entstehen Leerstand und Rechtsstreitigkeiten.

Die Befürworter der Vergesellschaftung verweisen auf die hohen Mietsteigerungen der letzten Jahre. Doch die Ursachen sind komplex: steigende Baukosten, Zinsen, mangelnde Flächenausweisung und überbordende Bürokratie. Der Berliner Senat selbst hat es versäumt, ausreichend Bauland zu erschließen und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Stattdessen setzt man auf Enteignung – ein Instrument, das in einer freiheitlichen Gesellschaftsordnung die absolute Ausnahme sein sollte. Die Vergesellschaftung wird die Wohnungsnot nicht lösen, sondern verschärfen.

**Contraponto** Natürlich gibt es auch Argumente für die Vergesellschaftung. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ weist darauf hin, dass große Konzerne wie Vonovia in den letzten Jahren überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchgesetzt haben und Gewinne nicht in Neubau reinvestieren. In einer Stadt wie Berlin, in der die Hälfte der Haushalte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hat, sei der Markt versagt. Doch das Gegenargument ist ebenso stark: Staatliche Wohnungsunternehmen haben in der Vergangenheit oft ineffizient gewirtschaftet und ebenfalls Mieten erhöht. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins (wie Degewo, Howoge) haben ihre Mieten in den letzten Jahren um durchschnittlich 3 bis 5 Prozent pro Jahr erhöht – ähnlich wie private Vermieter. Zudem sind die Kommunen hoch verschuldet: Berlin hat rund 60 Milliarden Euro Schulden. Eine Übernahme von 240.000 Wohnungen würde die Verschuldung weiter in die Höhe treiben und die Handlungsfähigkeit der Stadt einschränken.

**Fazit** Die Vergesellschaftung in Berlin ist ein gefährlicher Irrweg. Sie untergräbt das Vertrauen in den Rechtsstaat, schreckt Investoren ab und wird am Ende die Wohnungsnot nicht lindern, sondern vergrößern. Die Lösung liegt in marktwirtschaftlichen Anreizen: weniger Regulierung, schnellere Baugenehmigungen, steuerliche Entlastung für Neubau und eine konsequente Digitalisierung der Verwaltung. Statt Enteignung braucht Berlin mehr Freiheit für private Initiative. Der Kampf um die Berliner Wohnungen ist ein Lehrstück für die ganze Republik: Staatliche Eingriffe in Eigentumsrechte sind selten die Antwort – sie sind meist Teil des Problems.

**Frage 1: Ist die Vergesellschaftung verfassungswidrig?** Ja, das ist sehr wahrscheinlich. Das Grundgesetz erlaubt Enteignungen nur zum Wohl der Allgemeinheit und gegen eine angemessene Entschädigung. Die geplante Entschädigung unter Verkehrswert dürfte vor dem Bundesverfassungsgericht kaum Bestand haben. Zudem ist fraglich, ob die Vergesellschaftung tatsächlich dem Gemeinwohl dient, wenn die Folgen – weniger Neubau, höhere Mieten – absehbar sind.

**Frage 2: Was passiert, wenn das Gesetz scheitert?** Sollte das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht gekippt werden, bliebe der Berliner Senat ohne Plan B. Die Wohnungsnot würde weiter bestehen, und die politische Debatte würde sich auf andere Instrumente wie Mietpreisbremsen oder kommunale Vorkaufsrechte verlagern. Die Gefahr ist, dass die Politik weiter auf symbolische Eingriffe setzt, anstatt die eigentlichen Probleme – mangelnde Bautätigkeit, Bürokratie, hohe Steuern – anzugehen.

**Hinweis:** Die hier dargestellten Fakten basieren auf öffentlich zugänglichen Daten des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie auf Stellungnahmen von Verbänden wie dem IVD (Immobilienverband Deutschland).